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地价下跌后房价能否迎来拐点
http://www.bjqh203.cn/    2020-05-10 17:33:49    文字:【】【】【
摘要:房价依旧高位盘整,开发商抢地的火暴场面不再出现,土地市场已降温。北京、上海、广州等地不断出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。有开发商认为,土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期,地价下跌后或迎来房价的拐点。 底价成交

  房价依旧高位盘整,开发商抢地的火暴场面不再出现,土地市场已降温。北京、上海、广州等地不断出现土地拍卖底价成交甚至流拍的情况。有开发商认为,土地市场趋冷预示着开发商对未来房价的悲观预期,地价下跌后或迎来房价的拐点。

  底价成交频现

  土地市场降温向二线城市蔓延

  中国房产信息集团发布的市场月报显示,15家大型房地产企业在今年的前4个月中,拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在4月,这15家大型房企拿地热情迅速下降,通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米,同比下降78%,环比下滑66%;成交土地总价约56.88亿元,同比下降70%,环比下滑59%,创2010年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。

  3月,上海共成交25幅经营性用地。其中,近8成地块零溢价率成交。4月,上海住宅土地成交面积23.81万平方米,土地出让金合计3.12亿元,环比下降了94%,创下近两年来单月土地出让金的新低。4月27日,上海虹桥商务区核心区一期9号地块出让拍卖,最终被三湘股份、聚湘投资联合以5.25亿元摘得,折合楼面价每平方米1.1251万元,溢价率仅13%。

  北京甚至出现地块流标的情况。4月20日,北京推出3幅住宅用地。其中,顺义的两幅地块流标,密云地块的报价则刚刚超过底价。

  5月以来,北京又连续有4幅地块以接近底价的价格成交。大兴区孙村组团四期居住用地项目拍卖最终溢价率为1.06%,楼面价5868元/平方米;顺义区空港物流基地星光国际城用地项目出让,现场只有两家竞买人,最终成交价2.5亿元,成交楼面价2697元/平方米;大兴区庞各庄镇商业金融用地项目地块,起拍价3.02亿元,仅经过3次报价即以3.05亿元成交;北京市顺义区仁和镇梅沟营村南侧地块以10亿元成交,成交楼面价为4691元/平方米,溢价率只有12%。

  土地市场降温也迅速蔓延至二线城市。今年前3个月,南京共挂牌出让土地12幅。其中,8幅地块以底价成交。4月27日,南京国土局出让4幅地块。其中,3幅地块为底价成交。今年前4个月,杭州市共推出75宗土地,成交总额为207.71亿元,同比下降约29%。其中,住宅用地一共成交28幅,总额为123.31亿元,尚不及杭州去年同期的2/3。

  即便是民间资本最为活跃的温州市,1月底曾经推出的10幅土地全部惨遭流拍,随后土地市场也出现因无人报价或报名单位不足而导致的流拍情况。

  中国房产信息集团分析师认为,土地市场降温主要有两方面原因:一是限购政策影响下,未来市场走势不明朗,多数企业持观望态度;二是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素,企业资金面压力增加。深圳地产专家指出,地价可以看作房价的先兆指标,2007年12月土地市场率先出现流拍等现象,三个月之后房价步入下跌通道。

  房企收缩战线

  龙头公司谨慎看待后市

  长城证券研究所认为,在调控政策持续出台和楼市预期不明朗的情况下,上市公司对后市保持谨慎态度,首选压缩投资来保证资金安全。其研究报告显示,2011年一季度,A股上市地产公司(不含ST类)购买商品、接受劳务支付的现金同比增长21.9%,大幅低于2010年一季度160.1%的增速水平,也低于2005年一季度以来28.5%的平均增速。

  尤其是“招保万金”四大地产上市公司今年一季度投资增速同比仅增长12.8%,低于行业水平,也远低于2010年同比增速331.4%。这表明龙头公司一方面在加快跑量、提高周转率,另一方面大幅收缩投资,更加谨慎地面对后市。

  大中城市商品房销售量下滑威胁到房企的资金回笼。国家统计局数据显示,4月17个主要城市销售面积同比平均下降50%,较3月21%的降幅继续扩大;一线城市4月同比平均降幅为41%,二线城市平均同比降幅约为59%。

  地产龙头企业销售状况也遇到拐点。万科4月实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元,同比分别增长7.1%和1.3%,今年1月至4月万科月度销售金额和销售面积呈逐步下降趋势。保利地产4月实现签约面积49.55万平方米,同比下降0.28%。金地集团4月实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元,同比分别下降了16.9%和3.2%。

  信贷收紧加之销售回笼资金减少,房企资金链雪上加霜,开发商纷纷调整策略、减缓拿地。万科今年年初就表示要保持现金、减少拿地,一季度新增加地块仅15个,较去年一季度减少拿地10块,按万科权益计算的占地面积约138万平方米。尤其是4月份万科仅收购了一个广州万科红郡项目,没有新购入任何土地。金地集团则自1月6日配资开户 获取了4幅地块和一个城中村改造项目之后,再也没有配资开户 新购入土地。

  打折优惠渐多

  央企加入促销行列

  资金链日益紧张,销售回款压力骤增,一些反应较快的开发商已开始让利促销。

  中海地产4月底在深圳推出“八折促销”,旗下的中海康城国际和中海塞纳时光价格从原来的14000元至15000元/平方米,降至均价11000元/平方米,引发近5000人抢购,一千多套房源一天售罄。

  随后,佳兆业集团打出“8.8折秒杀”大旗,从5月7日开始,大都汇推出折扣房源,折后价格直降3000元/平方米,均价1.7万元/平方米。

  碧桂园更是将降价促销推广至多个城市。5月1日,碧桂园·广州凤凰城推出千套房源,均价约7000元/平方米,较上一期的8000-9000元/平方米下降约15%,碧桂园位于广东清远及肇庆的另外两个项目也降价千元左右,引发抢购。就连广州中心城区的保利中辰广场也推出了“一口价”清货优惠活动。

  继广东部分楼盘降价之后,5月15日,距离南京二三十公里外的碧桂园江苏句容凤凰城低价开盘,毛坯房均价5000元/平方米,精装房均价6280元/平方米,别墅房源均价8000元/平方米左右,销售单价只相当于南京市区房价的一半。开盘首日推出4000多套房源,销售超2000套房源,吸引到超过1万名购房者前来选房。

  广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文表示,如果说中小开发商的优惠促销有着资金流转的目的,那么向来不缺钱的央企也开始促销,这就指明了风向。

  巨大的存货压力成了悬在房企头上的一把利剑,加剧了经营的困难。Wind数据统计,截至2011年一季度,两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元,与2010年同期的7041.46亿元相比,增长幅度超过了40%;与2010年报显示的存货数据相比,也增长了9.07%。其中,招商、金地、万科、保利2011年一季度的存货数据分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元,同比均大幅增长。

  德邦证券分析师黄玉梅认为,市场供应将在二季度末和三季度达到高峰,随着供应逐渐增大,价格将面临小幅调整。世联地产市场研究部总监王海斌也认为,随着供应量逐渐增加,近期中低端楼盘降价促销或将开始蔓延。

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